Al momento de adquirir un crédito de vivienda, es pertinente y necesario, con la ayuda de un abogado realizar el estudio de títulos y avalúo inmobiliario, esto con el objetivo de revisar las escrituras, sin importar si es vivienda nueva o usada, para conocer el estado actual del inmueble y su tradición. Por ejemplo, cuando se trata de vivienda nueva, se debe verificar la documentación de los lotes donde se construyeron o construirán las viviendas.
Ya sea vivienda nueva o usada, se debe tener claro que el inmueble no tenga deudas ni ningún gravamen que afecte a la propiedad. Luego de este proceso es muy importante el avalúo, en compañía de un perito, se debe revisar el inmueble que deseemos adquirir, para asegurarnos que se encuentre en óptimas condiciones y que el precio de venta sea el correcto; una vez efectuamos este procedimiento ya tendremos certeza sobre nuestra decisión a la hora de elegir la vivienda.
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¿Qué es el estudio de títulos?
Es un conjunto de trámites, con el fin de analizar los antecedentes legales de un inmueble; identificar si los títulos de propiedad del inmueble están conforme a la ley, si tiene alguna irregularidad como una hipoteca, englobe o algún otro tipo de limitación al dominio a la hora de adquirir el inmueble.
¿Qué documentos se requieren para la elaboración de un estudio de títulos?
Ten presente que para la elaboración de un estudio de títulos de vivienda usada serán necesarios, como mínimo, los siguientes documentos:
- Copia de las escrituras de tradición del inmueble que te interesa adquirir de los últimos 20 años
- Fotocopias de cédula de vendedor y cliente.
- Certificado de tradición y libertad con una vigencia de 30 días de expedición.
- Promesa de compraventa.
- Paz y salvo del IDU actual para Bogotá, o paz y salvo municipal por impuesto predial fuera de Bogotá.
- Pago del predial actual para Bogotá, o paz y salvo municipal de valorización para los predios situados fuera de Bogotá.
- Paz y salvo de la administración si se trata de inmueble sometido a propiedad horizontal.
Ahora bien, se debe aportar copia de los permisos y licencias de construcción del proyecto para vivienda nueva, la documentación debe ser requerida a la constructora.
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¿Qué pasa si el estudio de títulos o el avaluó del inmueble no son favorables?
Un estudio de títulos por lo general dará la opción de poder subsanar la inconsistencia, salvo que jurídicamente sea complejo o imposible de subsanar, por ende, el cliente podrá continuar con el trámite de adquisición del inmueble una vez solucione esta situación, ejemplo: una hipoteca vigente en el inmueble al momento de la realización del estudio de títulos, la cual primero deberá cancelar para poder continuar con el trámite.
Ahora bien, si el avaluó no es favorable porque el inmueble no cumple con las políticas de antigüedad o cualquier otro factor técnico determinante; el cliente podrá continuar con la solicitud de crédito hipotecario para vivienda usada o nueva siempre que elija un nuevo inmueble.
¿Qué es el avalúo inmobiliario?
El avalúo inmobiliario es un estudio técnico con el fin de determinar el valor de venta de un inmueble; cuando no se tiene certeza si el valor de venta del inmueble de interés es correcto e idóneo. Se busca encontrar un valor justo para ambas partes desde un criterio profesional.
¿En qué casos se requiere el estudio de títulos y avalúo?
- Antes de comprar: Cuando estás interesado en adquirir un inmueble y quieres estar seguro de que todo esté en regla; la autenticidad del vendedor y que realmente sea el legítimo propietario, y así prevenir una posible estafa o que la propiedad tenga algún problema que pueda afectar la tenencia y la transferencia del inmueble.
- Antes de hipotecar: El banco o entidad financiera se encarga de realizar trámites para asegurarse que la propiedad pueda ser usada para respaldar el pago de un crédito de vivienda.
Tipos de avalúo inmobiliario:
Hay algunas maneras de avalúo, aquí una breve descripción:
- Catastral: Es determinado por el estado y este fija el precio del inmueble o propiedad sobre el cual se liquidarán los impuestos de bien raíz.
- Comercial: Tiene el fin de establecer el precio del inmueble, busca obtener un precio justo y alineado con la situación actual del mercado.
- Notarial o fiscal: Se lleva a cabo a nivel global, su objetivo es determinar el valor del inmueble para precisar los gastos notariales y anexos a la compra o venta del inmueble, como el impuesto predial.
- Avalúo para seguro: Las entidades aseguradoras de bienes raíces, efectúan el avalúo con el objetivo de precisar el valor de la póliza del inmueble a asegurar.
- Avalúo expropiación: Usualmente, es ejecutada por el estado, establece el valor a pagar en caso de que un inmueble sea afectado por problemas que sean responsabilidad gubernamental.
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¿Cuándo debería realizar el estudio de títulos y avalúo?
Una vez identifiques los tipos de avalúo, sabrás si necesitas acudir a uno. Si la respuesta es sí y alguno de los tipos de avalúo descrito va con tu situación, si necesitas conocer la tradición del inmueble para llevar el proceso libre legalmente, y también cerciorarte del precio, que sea justo y acorde a lo que se esta viviendo actualmente en el mercado, es necesario efectuar estos procesos. Asegúrate que sea por un profesional o entidad certificada y autorizada, para que se haga conforme a la ley, tenga validez, legitimidad y sobre todo, evitar fraudes.
Equipo de contenidos – Credifamilia S.A
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